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购房者宜珍惜当前购买良机

转载 来源: 发表于:2012/2/22 8:38:47 浏览量:3451

购房者需提防“等待的风险”

    在烟台,整个2011年20对家一线房企和众多本土房企齐发力,推盘数量和规模可谓空前,而且受到国家调控政策的影响,烟台房地产市场已从初步调整走向了深度调整,成交陷入低谷,整个地产市场存量巨大,2012年供应量亦有所增加。

    加下来的2012年,房地产面临的环境复杂,如果要做楼市的预测犹如在踩钢丝绳。从国家调控的角度看,中国的房地产行业很难按照行业规律、经济发展规律来坐下一年的预判,因为它很大程度上收到的政策影响甚至大于经济规律。因此,预测楼市走势的时候, 更多的是要从其政策层面入手。从2011年 年底国家对楼市的不加码也不放松表态看,2012年房地产市场面临的环境复杂,政策环境不会有大变化,但货币政策至少会比2011年稳健的基础上更加积极。

    在预期供应量加大,线性调控政策不会有多大变化的双重条件下,房价下行将成为主旋律。但幅度多大,何时结束,多变的地产环境令诸多业内人士都摸不着头脑。但在下行过程中,一定会有很多低于前期售价,甚至当前市场价的房子出来,对于供需而言,是甚好的机会,以为等待抄底往往一不小心就会错过购买时机。对于自住型买家,2012年的形式最大好处就在于,可以在 一个较长时间的下行市场中精挑细选,遇到符合自己购买需求和喜好的就不妨出手。同时,已有迹象表明,货币政策将稍微有所放松,就首次和改善型置业的贷款额度可能增大,利率也可能回调 。那么自住型买家的购房门槛也随之降低,这点往往比直接房价的下降更有利。

    但是,我们应该看到的一点现实是,烟台楼盘的市场化程度还不高,而城市正处在快速成长期,依靠自然配置解决个人住房,在土地资源有限,住房总供应量长期偏低的趋势下,房价走高是必然趋势,但要降低房价的跳跃梯度,可以释放一部分具备交易条件的存量房(如小产权房)上市流转,平抑市场,同事也可以让低收入人群“居者有其屋”。回到现实再看,而今的房价下行主要是被调控政策强行管制,一旦政策有个风吹草动,就有再次反弹的风险,所以在长期有效机制尚未形成的情况下,购房者须提防“等待的风险”。

难得的置业投资机会将在今年出现

     2011年给烟台地产市场留下的最大的“后遗症”2012年开年的萧条。但众多业内人士预计,在政策环境变化不大的条件下,开发商会在逐步适应政策后,市场开始进行自我调整和修订。也就是烟台地产市场很可能在年中或者二季度的某个时点触底,然后进行筑底,走量反弹,进入复苏期的上半段.在这个过程中,房价会继续下行,下行期和成交量的猥琐是相辅相成的,随着房价下行,成交量也急剧减少,这是萧条期的一个规律。

 当房价下行,触底的时候,不是看房价降了多少,二十看租金回报率有没有回归到正常的水平。随着价格的下行,租金的上涨,房产的租金回报率接近一般资产时,基本就是房价的地步了。以中等户型为例,随着房价下行和租金上涨,达到3%~5%基本可以认为是底,对于部分大户型,可以适当降低考量标准。这个时候可能购房者对于降幅还不满意,但是成交量已经有了。所以如果2012年判断什么时候开始复苏,则要关注成交量的变化。

 除此之外,业内专家给予购房者新春购房的几条建议。第一就是,2012年是个难得的投资机会。从上半场过度到下半场的转折点,所有最难得的投资机会都在2012年出现。今年将“筑底量升”。银行的信贷正在放松,从新年楼市的表现我们不难看出,个别楼盘只要价格足够吸引人,成交量都会上升。

 第二个建议是关注交通条件。对于可以预见的烟台地产下半场,交通便利就是王道,只要交通所及,车流顺畅就可以,如果老盯着市中心,它总也不会降到令大多数人满意的价格,就永远没有出手机会。

 第三个建议是关注新型CBD。对于烟台地产市场来说,下半场CBD和上半场不同,当老CBD租金太贵,吃饭、坐车等都不太方便的时候,一堆取代老CBD的地方就开始兴起。对于未来准备投资写字楼等商业物业的投资者而言,可以选择的范围会更广一些。

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